SALGSOPSTILLING

Kappelborg, Skolevej 5, 9990 Skagen

Udbydes uden mindstepris og på projekt og pris

Ejendommen skal fortsat anvendes til kulturhus, og bygninger og tilhørende arealer skal anvendes til offentlige formål

Frederikshavn Kommune skal kunne leje lokaler til bibliotek og musikskole

Budfrist: Tirsdag den 30. juni kl. 12

Spørgsmål til salgsmaterialet sendes til grunde@frederikshavn.dk senest mandag den 22. juni.

Ejendommen er vist med gul på vedlagte luftfoto.

Grundens størrelse og matrikelskel er vejledende, idet grunden ikke er udstykket. Der tages forbehold for ændret grundstørrelse og ændringer i forhold til fastsættelse af skel.

En del lokaler er indrettet som bibliotek, foreningslokaler, musikskole m.m.

Ejendommen sælges med den på grunden værende bebyggelse med grund-, mur- og nagelfast tilbehør, støbegods og varmeanlæg, alle slags ledninger og installationer, herunder i det omfang det er installeret, faste lamper og fast badeværelsesudstyr, hegn, træer, planter og alt ejendommens rette tilliggende og tilhørende alt som besigtiget og antaget af køber.

Der vedlægges BBR-Meddelelse. Sælger har ikke foretaget fysisk opmåling af ejendommen i forbindelse med handlen, hvorfor sælger ikke indestår for rigtigheden af de angivne arealer.

Sælger oplyser, at oplysningerne i BBR-Meddelelsen ikke stemmer overens med de faktiske forhold, idet der er 1 åben byggesag om udhus/depot, og der ikke er foretaget fysiske opmålinger. Sælger forventer, at byggesagen er godkendt og afsluttet inden overtagelsesdagen. Køber accepterer, at der er uoverensstemmelser mellem de oplyste bygningsarealer og de faktiske forhold. Køber bør for kontrol af arealerne selv lade disse opmåle.

Ansvarsfraskrivelsen i punkt 1.15 omfatter også de i BBR-Meddelelsen anførte bygningsarealer.

Ejendommen overdrages i øvrigt med de samme rettigheder, byrder, servitutter og forpligtelser, hvormed den har tilhørt sælger og tidligere ejere, herunder eventuelle rettigheder og forpligtelser over for forsyningsselskaber.

Ejendommen ligger i byzone.

1.2 Planforhold, herunder anvendelse

Lokalplan SKA.200.C1, Centerområde for Skagen bymidte, gælder for ejendommen. Ejendommen ligger i område C1, der skal anvendes til centerformål, herunder butikker, liberale erhverv, privat og offentlig service, hoteller, pensionater, serveringssteder og lignende, grønne områder samt helårsboliger.  

Læs mere i lokalplanen, som du finder på hjemmesiden under salgsmaterialet.

Sælger stiller desuden krav om at:

• Kappelborg fortsat skal være et kulturhus
• Bygningerne og tilhørende arealer skal anvendes til offentlige formål

Frederikshavn Kommune har ved dette salg ikke taget stilling til købers anvendelse af ejendommen. Det er købers ansvar at sikre, at købers planer for ejendommens anvendelse kan godkendes.

1.3 Offentlig vurdering

Ejendomsværdien for den samlede ejendom er 24.300.000 pr. 1. oktober 2020, heraf grundværdi 2.828.800 kr.

Ejendommen skal udmatrikuleres, og derfor foreligger der endnu ikke en offentlig vurdering af grundværdien. Sælger opfordrer køber til at kontakte Skattestyrelsen for nærmere oplysninger om vurderingsgrundlaget og ejendomsskattens størrelse. Du kan eventuelt søge om et bindende svar hos SKAT.

1.4 Bevaringsværdige bygninger og træer

Bygningerne har en høj bevaringsværdi på 2. Læs mere om dette på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside.

Desuden findes bevaringsværdige træer og beplantning på ejendommen. Læs mere om dette i lokalplanen.

Du finder et link til begge sider på kommunens hjemmeside sammen med dette salgsmateriale.

1.5 Bygningernes tilstand og energimærke

Bygningsrapport og elinstallationsrapport er under udarbejdelse, og dokumenterne forventes at foreligge inden budfristens udløb.

Desuden foreligger en ”Vedligeholdelsesbeskrivelse af Kappelborg”, der er udarbejdet af sælger til eget brug. Beskrivelsen vedlægges som bilag.

Interesserede købere kan anmode om eftersendelse af rapporterne ved henvendelse til grunde@frederikshavn.dk. Rapporterne vil desuden blive offentliggjort på kommunens hjemmeside sammen med salgsmaterialet.

Sælger fraskriver sig ethvert ansvar for forhold, som fremgår af de nævnte rapporter og vedligeholdelsesbeskrivelsen. Køber kan således ikke gøre krav gældende mod sælger vedrørende forhold, der er beskrevet i rapporterne og beskrivelsen, idet disse anses som accepteret af køber ved aftalens indgåelse.

Der henvises til punkt 1.15 om sælgers ansvarsfraskrivelse.

Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 7. juli 2017 med energiklassifikation C og er gyldig til 7. juli 2027. Energimærke er vedlagt.

1.6 Inventar og løsøre

Som udgangspunkt overtages ejendommen med det løsøre og inventar som borde, stole, køkkenudstyr, gardiner m.m. i dét omfang, dette befinder sig på ejendommen pr. overtagelsesdagen. Dette gælder dog ikke det, der tilhører kommende, kommunale lejemål, der tilhører Frederikshavn Kommune.

Der er desuden løsøre og inventar, der tilhører nuværende brugere af ejendommen, hvilket ikke medfølger i handlen.

Hvad angår eventuelt AV-udstyr, projektorer, smartboards og lignende, der er nagelfaste, medfølger disse som udgangspunkt ikke. Dette gælder desuden kunst. Dog medfølger dette, hvis det befinder sig på ejendommen pr. overtagelsesdagen, medmindre andet er aftalt.

Udvendigt på vestre gavl er monteret et kunstværk – se billede i punkt 7. Sælger har endnu ikke taget stilling til, om sælger ønsker at beholde kunstværket. Sælger er frem til overtagelsesdatoen berettiget til at fjerne kunstværket, eller at tinglyse vilkår om, at kunstværket bliver siddende på bygningen, men tilhører sælger.

Eventuelt værende løsøre, inventar m.v. overdrages gældfrit på overtagelsesdagen. Sælger påtager sig derudover ingen garanti for løsøre og/eller inventar.

1.7 Tekniske installationer

1.7.1 Vand, el og varme

Der er tinglyst pligt til varmeforsyning fra Skagen Varmeværk.  

Der er frit valg med hensyn til valg af el-leverandør.

Der henvises i øvrigt til vedlagte BBR-Meddelelse.

Der er 2 elevatorer og 1 lift i huset. Desuden er der skydedøre i bygningerne.

1.7.2 Teknik, netværk og CTS-anlæg

Der findes 4 krydsfelter i ejendommen med datakabler ud til lokalerne og CTS-anlæg til styring af tekniske anlæg.

Sælger fjerner eventuelt aktivt netværksudstyr inden overtagelsesdatoen med undtagelse af udstyr, der skal bruges til de lokaler, sælger lejer. Når krydsfelterne fjernes, fungerer automatikken på for eksempel varme, ventilation, udendørs lys, automatik på døre og vinduer m.m. ikke. Ikke aktive kabler, skabe osv. medfølger i handlen.

Sælgers fiber kommer ind i kælderen og går op i hovedkrydsfeltet på 1.sal i den østligste bygning, som dækker det meste af bygningen. Herfra er der en forbindelse over til krydsfeltet i musikskolens lokaler.

Det skal indgå i lejekontrakten, at sælger har fuld råderet over de 3 krydsfelter (kælderen, 1. sal og det i musikskolen). Køber skal acceptere, at sælger ændrer de tekniske forhold, så alle anlæg for CTS-anlæg, alarm, videoovervågning, netværk osv. fungerer til sælgers brug i de lejede lokaler.

Ejendommen er udstyret med et alarmsystem, der på nuværende tidspunkt er i drift. Køber overtager anlægget i den stand, hvori det forefindes.

Sælgers CTS-anlæg frakobles købers del af bygningen. De styrende enheder for varme, ventilation osv. bliver siddende, men det er købers ansvar at genetablere CTS-anlæg og netværk så enheder kan genanvendes.

Sælger frasiger sig alt ansvar i forhold til fremtidig styring og (gen)etablering at tekniske anlæg og installationer.

1.8 Eventuelle sikringsrum

Sælger oplyser, at der på ejendommen ikke er registreret sikringsrum i de kommunale registre. Sælger garanterer dog ikke, at der ikke alligevel findes sikringsrum.

Viser det sig, at der er sikringsrum i bygningerne, indestår sælger ikke for, at disse opfylder gældende krav til sikringsrum. Det fulde ansvar for sikringsrummet, herunder drift, vedligeholdelse og overholdelse af gældende regler, påhviler køber fra overtagelsesdagen.

1.9 Lejeforhold

Køber forpligter sig til at udleje et nærmere bestemt areal i ejendommen til sælger til brug som bibliotek, musikskole m.v. Arealet er indkredset med gul på vedhæftede plan over stueetagen.  

Køber skal acceptere, at der indgås lejekontrakt med følgende hovedvilkår:

660. Årlig husleje på 660.000 kr. for 2027. Reduceres det lejedes omfang i antal m², reduceres lejen med 1.000 kr. pr. m²
661. Den årlige leje reguleres i henhold til ændringen i nettoprisindekset fra oktober til oktober og lejen korrigeres første gang pr. 1. januar 2028
662. Udlejer står for følgende og afholder alle omkostningerne hertil:
     1. Al indvendig og udvendig vedligeholdelse
     2. Pedeldrift
     3. Rengøring, herunder på fællesarealer uden for det lejede, herunder offentlige toiletter i bygningerne
     4. Alle udgifter til el, vand, varme, kloak og renovation
     5. Alle bygningsforsikringer
     6. Grøn (bevoksning mv.) og hvid (vinter) vedligehold
     7. Al bygningsdrift, herunder servicekontrakter på elevator, varme- og ventilationsanlæg
663. Adgang til nødvendige fællesarealer og fællesfaciliteter såsom kantine m.v. uden for det lejede areal indgår vederlagsfrit. Dette gælder både bygningsarealer og udendørs arealer
664. Sælger har fuld råderet over de 3 krydsfelter (kælderen, 1. sal og det i musikskolen).
665. Lejemålet er uopsigeligt i 5 år for begge parter. Lejer kan herefter opsige lejemålet med 1 års varsel, mens udlejer kan opsige lejemålet med 30 års varsel

Lejekontraktens endelige vilkår forhandles på plads inden overtagelsesdatoen.

Køber indgår i ”Aftale om leje af areal ved Kappelborg samt aftale om brugsret af skaterbane opført på arealet”. Aftalen er vedlagt som bilag.

Der er etableret en offentlig tilgængelig legeplads på arealet. Legepladsen tilhører Foreningen til udvikling af Skagen levende byrum, der har lejet areal til placering af legepladsen. Lejeaftalen er udløbet.

Det forventes, at køber overtager legepladsen samtidig med køb af ejendommen, men dette er noget, sælger afklarer med ejeren af legepladsen inden overtagelsen.  

Køber overtager desuden eksisterende lejemål i ejendommen (se nærmere i bilaget ”Driftsøkonomi for Kulturhus Kappelborg”.)

1.10 Ejendommens parkeringsforhold

I forbindelse med, at der skal ske udstykning, skal det sikres, at myndighedskrav til parkering for ejendommen er opfyldt.

Det er sælger, der skal sikre dette, og det skal ske inden overtagelsen. Er det ikke muligt at opfylde kravet, hæves handlen uden ansvar for parterne. Køber kan i den forbindelse ikke fremsætte nogen form for krav mod sælger, herunder krav om erstatning, godtgørelse for afholdte omkostninger eller anden kompensation.

Ejendommens parkeringspladser skal fortsat være til rådighed for brugere af både foreningsbaserede og kommunale aktiviteter i huset og på samme vilkår som i dag. Alle udgifter til drift og vedligeholdelse m.v. påhviler køber.

Se punkt 1.13 om tinglysning af servitutter.

1.11 Udstykning

Matrikelnummer 420a Skagen Bygrunde, der udbydes til salg, er en samlet ejendom sammen med matrikelnummer 420c Skagen Bygrunde (Skolemarken).

De to matrikler skal udstykkes som to selvstændige ejendomme, og køber er forpligtet til at igangsætte den matrikulære sag senest 4 uger efter, at køber har modtaget den underskrevne købsaftale fra sælger. Køber afholder alle omkostninger herved.

1.12 Servitutter

Køber skal gøre sig bekendt med de servitutter, der påhviler ejendommen og respekterer disse, i det omfang de påhviler ejendommen. Der henvises til vedlagte tingbogsattest.

Der er tinglyst vedtægter for Grundejerforeningen Kappelborg og en hæftelse på 46.000 kr. Læs mere i de tinglyste dokumenter, der er vedlagt som bilag.

1.13 Tinglysning af nye servitutter

Køber accepterer, at sælger tinglyser vilkår om:

1. Kappelborg fortsat skal være kulturhus
2. Bygningerne og tilhørende arealer skal anvendes til offentlige formål
3. Der skal være offentlig adgang til toiletter i kælderen
4. Frederikshavn Kommunes leje af lokaler som nævnt i punkt 1.9
5. Parkeringspladserne på ejendommen skal fortsat være til rådighed for brugere af både foreningsbaserede og kommunale aktiviteter i huset og på samme vilkår som i dag
6. Frederikshavn Kommunes tilbagekøbsret – Se punkt 1.14 om dette

Servitutterne skal gælde for både køber og fremtidige ejere.

1.14 Tinglysning af tilbagekøbsret for sælger

Køber accepterer, at der tinglyses en tilbagekøbsret for sælger sådan, at køber ikke må afhænde ejendommen uden først at have tilbudt den til sælger. Sælger har ret til at købe ejendommen tilbage til samme købesum, som køber har betalt for ejendommen.

Er sælger blevet tilbudt at købe ejendommen tilbage, men ikke ønsker at købe den, aflyses servitutten.

Der henvises desuden til punkt 6 og 7 i de generelle salgsbetingelser, der er vedlagt. 

1.15 Sælgers ansvarsfraskrivelse

Køber erhverver ejendommen som professionel ejendomsinvestor. Ejendommen overtages af køber som beset og i dén stand, hvori den er og forefindes på tidspunktet for købsaftalens underskrift, dog med hensyntagen til forringelse som følge af almindeligt slid og ælde i perioden indtil overtagelsesdagen.

Køber er gjort opmærksom på og har accepteret, at det er en udtrykkelig betingelse fra sælgers side, at køber ikke kan hæve købet, kræve erstatning eller forholdsmæssigt afslag i anledning af fejl og mangler eller andre forhold vedrørende ejendommen. For eksempel i forhold til dennes arealer, bygninger, installationer, ledninger m.v., hvad enten disse befinder sig over eller under jord, udvendigt eller indvendigt i ejendommen samt sælgers hidtidige anvendelse af ejendommen eller købers påtænkte brug heraf således, at denne ansvarsfraskrivelse gælder både skjulte og ikke skjulte fejl og mangler m.v.

Sælger opfordrer køber til selv at foretage en omhyggelig undersøgelse af alle for køber relevante forhold vedrørende ejendommen. Dette sådan at køber, gennem de af køber selv foranstaltede og bekostede undersøgelser, har modtaget eller har haft lejlighed til at modtage enhver af køber ønsket oplysning om ejendommen og dennes fysiske stand og retlige forhold. Køber bør for kontrol af arealerne selv lade disse opmåle.

Køber erklærer at have modtaget ovennævnte opfordring og selv at have foretaget alle de undersøgelser, køber har fundet anledning til.

Sælger opfordrer køber til at drøfte ansvarsfraskrivelsen med dennes advokat inden underskrift. 

Generelle betingelser af 1. maj 2025 for kommunens salg af fast ejendom gælder. Betingelserne finder du på hjemmesiden under salgsmaterialet. Betingelserne gælder i det omfang, de ikke er i strid med salgsmaterialet, der gælder forud for de generelle betingelser.

2.1 Bundforhold og forurening

Betingelsernes stk. 2 om bundforhold gælder ikke i handlen, da der er tale om en bebygget ejendom og ikke en byggegrund.

Ifølge attest fra Region Nordjylland foreligger der ingen oplysninger om jordforurening på ejendommen.

Ejendommen er beliggende i byzone og kan være områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet.

Betingelsernes stk. 3 om forurening gælder ikke i handlen. Ejendommen sælges med fuld ansvarsfraskrivelse for jordbunds- og miljørisici. Køber opfordres til forinden budafgivelse at foretage en miljømæssig due diligence samt søge teknisk rådgivning med henblik på vurdering af miljømæssige risici.

3.1 Forbrugsafgifter

Se vedlagte notat af 29. maj 2026 om driftsøkonomi i Kulturhus Kappelborg.

3.2 Ejendomsskat

Det skal bemærkes, at der for tiden ikke opkræves ejendomsskat, idet ejendommen er kommunalt ejet og fritaget for ejendomsskat. Efter salget og udstykningen vil der blive beregnet og opkrævet ejendomsskat på normal vis med virkning fra overtagelsesdagen.

3.3 Forsikringer

Køber opfordres til selv at indhente forsikringstilbud forinden indgåelse af købsaftale.

Der er ikke særskilt brandforsikring på ejendommen, da kommunens ejendomme er fællesforsikret. Køber skal selv tegne ny forsikring i forbindelse med overtagelse af ejendommen, og køber meddeler efterfølgende Frederikshavn Kommune, hvilket forsikringsselskab, som overtager forsikringen.

Ejendommen udbydes uden mindstepris.

Ejendommen udbydes på projekt og pris. Læs mere nedenfor.

Ejendommen udbydes efter bekendtgørelse nr. 396 af 3. marts 2021 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme.

4.1 Sådan afgives købstilbud

Købstilbud skal afleveres senest tirsdag den 30. juni kl. 12.

Tilbudsgivere skal aflevere følgende:

• Beskrivelse af projektet med ønsket anvendelse.
  • Der henvises til punkt 1.2, hvor sælger stiller krav om anvendelse som kulturhus og til offentlige formål
• Tilbudsblanket, som du finder på kommunens hjemmeside
• Skriftlig erklæring fra tilbudsgivers pengeinstitut om, at budsummen er til rådighed

På tilbudsblanketten skal tilbudsgiver angive en købesum inklusive moms. Købstilbuddet skal være et præcist beløb og uden forbehold. Købstilbud, der indeholder forbehold eller en kontantpris på andre vilkår end anført i dette salgsmateriale, kan sælger vælge at forkaste som ukonditionsmæssige.

4.2 Aflevering af købstilbud

Købstilbud skal sendes pr. mail til grunde@frederikshavn.dk eller afleveres i en lukket kuvert mærket: ”Købstilbud Kappelborg – må ikke åbnes” til Frederikshavn Kommune, Rådhuset, Receptionen, Rådhus Allé 100, 9900 Frederikshavn.

Der er ikke adgang til at overvære åbning af købstilbud, og indtil salg har fundet sted, er købstilbud fortrolige.

Det er tilbudsgivers ansvar, at købstilbud kommer rettidigt frem.

4.3 Valg af køber

Sælger vil ved udvælgelse af køber lægge vægt på, hvem der afgiver det højeste købstilbud. Der vil også blive lagt vægt på projektet.

Modtager sælger flere enslydende købstilbud, kan sælger vælge at søge overbud blandt tilbudsgiverne. Modtages købstilbud efter budfristens udløb, der er væsentligt over eller bedre end de øvrige indkomne købstilbud, skal sælger tage hensyn til disse.

Ejendommen sælges med forbehold for byrådets godkendelse. Sælger vil snarest muligt efter udbudsfristens udløb fremlægge købstilbud for byrådet til endelig afgørelse om salg. Dette sker formentlig den 26. august 2026.

Sælger er ikke forpligtet til at sælge ejendommen, men kan forkaste samtlige købstilbud.

4.4 Overtagelsesdato og betaling af købesum

Sælger forventer, at overtagelsen sker pr. 1. januar 2027.

Købesummen betales kontant pr. overtagelsesdatoen. Købesummen ændres ikke uanset, om arealet er større eller mindre efter udstykning.

4.5 Overtagelse, aflevering og risikoovergang

Sælger afleverer ejendommen, herunder bygninger og udenomsarealer, senest på overtagelsesdagen kl. 12.00 eller efter nærmere aftale. Sælger afleverer samtidig samtlige nøgler, eventuelt løst inventar m.m. i det omfang og den stand, disse forefindes. Køber afholder alle udgifter til vand, varme og el, herunder både forbrug og faste udgifter til forsyningsselskaberne fra disponeringsdagen, hvis denne er tidligere end overtagelsesdagen.

Køber overtager risikoen for ejendommen på overtagelsesdagen eller på dispositionsdagen, hvis denne er tidligere end overtagelsesdagen. Sælger vedligeholder ejendommen forsvarligt i enhver henseende indtil dispositionsdagen.

Inden køber disponerer over ejendommen, uanset om dette sker før eller på overtagelsesdagen, skal:

1. køber have betalt købesummen
2. køber skal have betalt tinglysningsafgiften og omkostninger ved handlens berigtigelse
3. køber have tegnet forsikring for det købte, som skal være trådt i kraft
4. sælger meddele måleraflæsning til respektive forsyningsvirksomheder og opsige abonnementer, der ikke skal overtages af køber
5. køber meddele rettidig tilflytning til de af køber ønskede forsyningsselskaber. I modsat fald vil køber få leveret forsyning fra de forsyningspligtige virksomheder

Overgang af risiko i øvrigt, overtagelse af vedligeholdelse samt aflæsning af forbrugsmålere m.v. sker pr. dispositionsdagen.

Tilbudsgivere har mulighed for at stille spørgsmål til salgsmaterialet, herunder anmode om yderligere oplysninger. Spørgsmål skal sendes skriftligt til grunde@frederikshavn.dk senest mandag den 22. juni 2026.

Spørgsmål og svar vil i anonymiseret form blive offentliggjort på www.frederikshavn.dk. Eventuelle rettelser til salgsmaterialet vil tillige blive offentliggjort på hjemmesiden. Tilbudsgivere opfordres til løbende at holde sig orienteret på hjemmesiden.

Potentielle købere opfordres til at gennemgå dokumenter i Frederikshavn Kommunes arkiver, der findes via weblager.dk. Er der spørgsmål til dette, kan der sendes mail til tf@frederikshavn.dk.

Sælger fraskriver sig ethvert ansvar for eventuelle unøjagtigheder i materialet, herunder plantegninger, arealangivelser, tekniske installationer og lovgivningsmæssige forhold.

1. Luftfoto af 28. maj 2026
2. Tingbogsattest
3. Vedtægter for grundejerforening
4. Dokument om hæftelse i forbindelse med grundejerforeningen
5. Kommunal bidragsbillet 2026
6. Notat af 29. maj 2026 om driftsøkonomi for Kulturhus Kappelborg
7. Ejendomsdatarapport af 26. maj 2026 med følgende bilag:
   * BBR-meddelelse
   * Jordforureningsattest
   * Energimærke af 17. juli 2017
   * Råstofplanskort
   * Vejforsyningskort
8. 4 plantegninger
9. Plantegning til lejekontrakt (hvorpå det er vist med gul, hvilke lokaler sælger skal leje)
10. Frederikshavn Kommunes vedligeholdelsesbeskrivelse af Kappelborg
11. Drifts-, kontrol- og vedligeholdelsesplan af juli 2011
12. Aftale om brugsret for skaterbane
13. Ledningspakke
14. Generelle salgsbetingelser af 1. maj 2025
15. Udkast til købsaftale
16. Tilbudsblanket

Salgsbetingelserne gælder for salg af såvel bygninger som bebyggede og ubebyggede grunde/arealer. I det efterfølgende er anvendt betegnelsen ”ejendom” uanset, hvilken type der er tale om.

Salget sker i henhold til Bekendtgørelse 396 af 3. marts 2021 om offentligt udbud ved salg af fast ejendom.

Indhold

1. Ejendommen og købers overtagelse af denne
2. Bundforhold
3. Forurening
4. Fortidsminder
5. Renholdelse med mere af ubebygget ejendom
6. Servitutter med videre
7. Tinglysning af servitutter og tilbageskødning
8. Kabler, rør, ledninger, dræn, rørlagte vandløb og grøfter
9. Betalingsbetingelser
10. Købers økonomiske forpligtelser udover købesummen
11. Betingelser for handlens gennemførelse
12. Omkostninger
13. Øvrige forhold

Bilag 1: Definition af ekstrafundering

1. Ejendommen og købers overtagelse af denne

Ejendommen overtages af køber med alt rette tilhørende og tilliggende, herunder eventuelle hegn, beplantning med mere, som denne er beset af køber.

Ejendommen overdrages med de samme rettigheder, byrder og forpligtelser, hvormed den har tilhørt sælger. Køber er bekendt med ejendommens skel. Kan køber ikke finde skelpæle, skal køber senest 14 dage efter overtagelsesdatoen meddele dette til sælger, som da vil sørge for, at skelpæle sættes. Køber kan ikke efterfølgende stille krav om dette, hvis nævnte frist er overskredet.

Ejendommen henligger for købers regning og risiko fra overtagelsesdatoen at regne. Overtagelsesdatoen er tillige skæringsdag for ejendommens indtægter og udgifter, herunder for skatter og afgifter.

2. Bundforhold

Sælger er ikke bekendt med forhold vedrørende jordbund eller forekomst af fortidsminder, herunder bygningsrester, forsyningsledninger og dræn, der ikke er i brug eller lignende, der ikke er nævnt i salgsmaterialet med bilag. Hvis der alligevel måtte forekomme skjulte rester af den tidligere anvendelse, har køber intet krav på erstatning fra sælger i den henseende. Sælger er uden ansvar for ejendommens bæreevne i forbindelse med byggeri. Jordbundsforhold har ikke været undersøgt, medmindre dette fremgår af salgsmaterialet for ejendommen.

Køber har ret til – og opfordres til – at gennemføre nødvendige jordbundsundersøgelser inden 4 uger efter købers underskrift af købsaftalen. Hvis jordbundsundersøgelserne dokumenterer, at der vil være udgifter til ekstrafundering (se bilag 1), der overstiger 20 % af købesummen, dog mindst 50.000 kr. inklusive moms, kan køber træde tilbage fra handlen, hvis dette ønskes på baggrund af jordbundsforholdene. I så fald har køber pligt til at aflevere ejendommen, som den var ved aftalens indgåelse.

Udgifter til ovenstående påhviler køber.

Hvis køber ikke inden fristens udløb har benyttet sig af sin ret til at træde tilbage fra handlen på grund af jordbundsforholdene, kan køber ikke senere gøre indsigelse gældende på grund af jordbundsforholdene.

3. Forurening

Sælger er ikke bekendt med forhold vedrørende forurening, der ikke er nævnt i salgsmaterialet med bilag, og som vil være væsentligt bebyrdende for køber. Jordforureningsloven indeholder en bestemmelse om, at al jord i byzone er klassificeret som lettere forurenet.

Sælger er ikke bekendt med, om der på ejendommen findes kemikalier eller andre forurenende stoffer, der kan medføre krav fra miljømyndighederne om foretagelse af afhjælpende foranstaltninger. Ejendommen er ikke registreret som affaldsdepot og heller ikke kortlagt efter lov om forurenet jord.

Sælger bærer ikke ansvaret for en eventuel senere konstateret forurening. Køber kan således ikke hæve handlen, rejse erstatningskrav eller kræve forholdsmæssigt afslag i købesummen, hvis det viser sig, at ejendommen er forurenet.

Køber har dog ret til at træde tilbage fra handlen senest 4 uger efter overtagelsesdatoen, hvis det viser sig, at det er et myndighedskrav, at der skal ske hel eller delvis oprensning til den efter gældende plangrundlag lovlige anvendelse af ejendommen. Ingen af parterne kan i den anledning rejse krav mod den anden part. Træder køber tilbage fra handlen, har køber pligt til at aflevere ejendommen, som den var ved aftalens indgåelse.

Tilbagekøbsprisen er den samme, som køber betalte for ejendommen og uden rentetillæg. Sælger godtgør betalte tilslutningsbidrag. Købers eventuelle udgifter til skatter, hegn, ledninger, udstykning, tinglysning med videre godtgøres ikke. En eventuel udgift til tilbageskødning afholdes af køber.

Ligger ejendommen i et område, der er klassificeret som lettere forurenet (områdeklassificeret), gælder købers ret til at træde tilbage fra handlen senest 4 uger efter overtagelsesdatoen ikke, hvis der kun er tale om lettere forurenet jord (områdeklassificeret).

4. Fortidsminder

Køber er underlagt en grundejers forpligtelser i henhold til Museumslovens §§ 23-29 om indhentelse af en udtalelse om risikoen for ødelæggelse af fortidsminder under byggeri.

Sælger har intet kendskab til fortidsminder eller andre arkæologiske forhold på ejendommen, medmindre dette er beskrevet i salgsmaterialet. Ejendommen overdrages således uden ansvar for sælger af nogen art vedrørende sådanne forhold.

5. Renholdelse med mere af ubebygget ejendom

Blandt andet med henblik på at begrænse gener for omkringboende erklærer køber sig indforstået med, så længe købers ejendom ikke er bebygget, at sikre mod sandflugt, holde den ryddelig og fri for ukrudt, ligesom eventuel græsbevoksning skal slås jævnligt.

6. Servitutter med videre

For så vidt angår servitutter med videre, henvises til ejendommens blad i tingbogen. Køber har som en del af salgsmaterialet fået udleveret udskrift af den elektroniske tingbog. Sælger påtager sig ikke ansvaret for rigtigheden af oplysningerne deri.

Køber skal respektere de servitutter, der påhviler ejendommen.

Sælger fraskriver sig ethvert ansvar for, at der måtte være utinglyste rettigheder og byrder for eksempel i form af vej-, færdsels- og hævdrettigheder og lignende, helt eller delvist over ejendommen, idet sælger i øvrigt ikke er bekendt hermed.

7. Tinglysning af servitutter og tilbageskødning

Følgende bestemmelser tinglyses servitutstiftende forud for pantegæld:

1)

”Så længe grunden ikke er bebygget, må den ikke sælges videre uden først at være tilbudt Frederikshavn Kommune.

Hvis en bebyggelse ikke er afsluttet inden 2 år fra overtagelsesdatoen, og køber ikke inden samme frist har afleveret færdigmelding til kommunen, har køber således pligt til at tilbyde og eventuelt tilbageskøde grunden til Frederikshavn Kommune.

I begge tilfælde til samme købesum, som køber har betalt for grunden, uden rentetillæg og uden godtgørelse for afholdte udgifter, herunder skatter, hegn, ledninger med videre. Køber skal desuden afholde Frederikshavn Kommunes omkostninger ved det oprindelige salg og ved tilbageskødningen. Frederikshavn Kommune vil desuden være berettiget til i tilbagekøbsprisen at modregne eventuelle udgifter, der måtte være nødvendige for at bringe grunden i en tilstand svarende til dennes tilstand ved købet.

Køberen har ret og, på kommunens begæring, pligt til for egen regning og inden for en af kommunen fastsat frist at fjerne eventuelle bygninger eller dele heraf.

Ved ubebygget stand forstås, at der på grunden ikke findes et færdigbygget hus, hvorpå der af ejeren er indgivet færdigmelding til Frederikshavn Kommune, og byggeriet er godkendt af Frederikshavn Kommune.

Hvad angår parcelhusgrunde, kan nærværende servitut aflyses, når byggeriet er fuldført, og der foreligger ibrugtagningstilladelse i de tilfælde, hvor en sådan kræves. Servitutten kan desuden aflyses, hvis en ubebygget grund er blevet tilbudt Frederikshavn Kommune, og kommunen ikke ønsker at købe grunden tilbage.

Hvad angår erhvervsgrunde, må dele af grunden ikke sælges videre i ubebygget stand uden, at køber først har tilbudt Frederikshavn Kommune at købe grunden tilbage. Ønsker kommunen ikke at købe tilbage på dette tidspunkt, kan servitutten aflyses på den del af grunden, der ønskes solgt. Servitutten kan aflyses i sin helhed, når en grund er bebygget og ikke kan udstykkes i yderligere grunde, der selvstændigt kan bebygges.

Påtaleberettiget er Frederikshavn Kommune.”

2)

Grænser ejendommen op til kommunale ejendomme, skal følgende servitut tinglyses.

”Hegning mod ejendomme tilhørende Frederikshavn Kommune påhviler alene ejendommen i de tilfælde, hvor ejeren ønsker hegning, eller hvor der ud fra den brug der gøres af ejendommen, rejses hjemlet krav om indhegning.

Udgiften til hegning og dets fremtidige vedligeholdelse påhviler alene ejendommen, herunder bekæmpelse af bevoksning langs hegnet på begge sider.

Påtaleberettiget er Frederikshavn Kommune.”

Følgende vilkår gælder, hvis sælger ønsker at købe en grund tilbage:

1. Tilbagekøbsprisen er den samme, som køber betalte for grunden og uden rentetillæg
2. Køber betaler sælgers afholdte udgifter ved handlen og tilbageskødningen
3. Købers eventuelle udgifter til skatter, hegn, ledninger med videre godtgøres ikke
4. Sælger godtgør betalte tilslutningsbidrag
5. Sælger foretager et fradrag på 10 % af købesummen inden tilbagebetaling til køber
6. Vilkårene gælder, uanset om byggefristen er udløbet eller ej

8. Kabler, rør, ledninger, dræn, rørlagte vandløb og grøfter

Sælger er ikke bekendt med forhold vedrørende kabler, rør, ledninger, dræn, rørlagte vandløb og grøfter, der ikke er nævnt i salgsmaterialet med bilag. Hvis der alligevel måtte forekomme sådanne, har køber intet krav mod sælger i den henseende.

Køber har ansvaret for, at alle rør, kabler og ledninger i græsrabatter, vejarealer med videre til forsyning med el, vand, varme, kloak, telefon og lignende ikke beskadiges i forbindelse med købers råden over ejendommen. Hvis disse beskadiges, afholder køber alle udgifter til udbedring.

Køber overtager dræn, vandløb og grøfter i den stand, de er og forefindes ved overtagelsen.  Ren- og vedligeholdelse påhviler køber. Ændringer ved grøfternes placering og dimensioner skal godkendes af vandløbsmyndigheden.

Nødvendige omlægninger af detail- og hoveddræn og rørlagte vandløb udføres og betales af køber. Omlægningsprojekter skal godkendes af vandløbsmyndigheden.

Hvis køber ved byggearbejderne overskærer eksisterende, fungerende, gennemgående drænledninger eller rørlagte vandløb, skal disse atter forbindes (eventuelt ved omlægning uden om bygninger), alt efter nærmere aftale med kommunen.

9. Betalingsbetingelser

Ved afgivelse af købstilbud skal der vedlægges en skriftlig erklæring fra tilbudsgivers pengeinstitut om, at budsummen er til rådighed.

Købesummen betales kontant pr. overtagelsesdatoen. Ved forsinkelse med betalingen forrentes den kontante betaling fra overtagelsesdatoen, og til betaling sker, med en årlig rente svarende til rentelovens bestemmelser.

Ved manglende betaling betragtes købsaftalen som misligholdt, og sælger har ret til at annullere handlen.

Skal ejendommen udstykkes, reguleres købesummen i overensstemmelse med endelig arealfastsættelse efter udstykningens godkendelse.

10. Købers økonomiske forpligtelser udover købesummen

Udover købesummen betaler køber:

• Alle tilslutningsbidrag til forsyningsvirksomhederne svarende til de til enhver tid gældende takster, vedtægter eller lignende. Køber betaler bidragene pr. overtagelsesdatoen eller efter opkrævning fra forsyningsvirksomhederne.
• Alle forsyningsledninger fra anvist tilslutningssted. Tilslutningssted anvises af forsyningsselskaberne.
• Overkørsel over fortov, græsrabat eller lignende. Er der tale om overkørsel til offentlig vej, må en sådan kun anlægges af Frederikshavn Kommunes vejvæsen. Arbejdet udføres efter nærmere aftale mellem parterne. Er der tale om overkørsel til privat vej, skal køber anlægge overkørslen.

11. Betingelser for handlens gennemførelse

Skøde og servitutter om byggepligt og hegn udarbejdes og tinglyses af købers advokat. Køber forpligter sig til at underskrive skøde og servitutter og sende disse til sælger senest 4 uger efter, at køber har modtaget den underskrevne købsaftale fra sælger.

Skal der ske udstykning eller arealoverførsel, forpligter køber sig til at igangsætte den matrikulære sag senest 4 uger efter, at køber har modtaget den underskrevne købsaftale fra sælger.

Hvis skøde, servitutter eller den matrikulære sag er mangelfuld, eller det ikke foreligger til den ovennævnte frist, er sælger berettiget til, efter forudgående varsel på 8 dage, at iværksætte udarbejdelse for købers regning eller at annullere handlen og disponere frit over ejendommen uden nogen form for ansvar. I givet fald skal påløbne omkostninger betales af køber.

12. Omkostninger

Omkostninger ved udarbejdelse af dokumenter nævnt i punkt 11 samt tinglysning og eventuel senere aflysning af disse betales af køber. Derudover betaler hver part omkostninger til egen rådgiver.

Skal der ske udstykning eller arealoverførsel, betaler køber alle omkostninger herved.

Refusionsopgørelse udarbejdes og betales af køber.

13. Øvrige forhold

I øvrigt henvises til salgsmaterialet for ejendommen. Nærværende salgsbetingelser gælder i det omfang, der ikke i salgsmaterialet for den konkrete ejendom er nævnt andet. Er der uoverensstemmelse mellem salgsmaterialet og betingelserne, er det salgsmaterialet for ejendommen, der gælder.

Er der tale om salg af en ejendom til boligformål, har køber fortrydelsesret ifølge den til enhver tid gældende lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.

Køber betaler ejendomsskatter fra og med overtagelsesdatoen. Beløbet indgår i refusionsopgørelsen.

Kan grunden bebygges, må byggeri først påbegyndes, når byggetilladelse er udstedt. Køber er bekendt med, at byggetilladelse først kan udstedes, når købesummen for grunden er betalt.

Det er ikke tilladt for køber, dennes entreprenør, håndværker eller lignende at anvende ubebyggede nabogrunde, veje eller fællesarealer til opbevaring af byggematerialer, jord eller lignende i forbindelse med byggeri. Konstaterer sælger, at køber har anvendt ovenstående, vil eventuelle skader blive udbedret for købers regning.

Bilag 1: Definition af ekstrafundering

Normal fundering er defineret ved, at overside af bæredygtige jordlag (OSBL) under fundamenter er beliggende maksimalt 0,9 m under terræn og bæredygtigt afrømningsniveau (AFRN) for terrændæk er beliggende maksimalt 0,5 m under terræn. Dybder er i forhold til eksisterende terræn på købstidspunktet inden eventuel terrænregulering. Hvis bæredygtige jordlag er beliggende dybere end førnævnte dybder, er der tale om ekstrafundering.

Nedenstående eksempler er ikke udtømmende.

Eksempler på ekstrafundering:

• Dyb fundering (fundamenter føres mere end 0,9 m under terræn til OSBL)
• Sandpude (uegnet fyldjord erstattes med sundt komprimeret sandfyld inden udførelse af terrændæk og fundamenter)
• Brøndfundering (punktvise borede dybe fundamenter, der bærer bygningens gulve og fundamentsbjælker)
• Pilotering (nedrammede betonpæle, der bærer bygningens gulve og fundamentsbjælker)

Eksempler på arbejdsydelser, der ikke betragtes som ekstrafundering:

• Udarbejdelse af geoteknisk undersøgelsesrapport og geoteknisk inspektion af udgravning.
• Udgravning og tilfyldning i forbindelse med udjævning af eksisterende planum ved kuperet terræn (terrænregulering).
• Dybe fundamenter, som følge af nære og dybt beliggende nabokonstruktioner eller ledninger i jord.
• Dræning (omfangsdræn og stikdræn).
• Funderingsarbejder for udvendige ledninger, belægninger, garager, carporte og lignende uanset bæredygtighed af jordlag.

Eksempler på arbejdsydelser, der betragtes som ekstrafundering:

• Ekstra udgravning (fra 0,9 m under terræn til OSBL for fundamenter og fra 0,5 m under terræn til AFRN under gulve).
• Bortkørsel af ekstra opgravet jord. Deponeringsudgifter for den ekstra opgravede jord svarende til at jorden i byzone er lettere forurenet. Ved forekomst af forurenet jord gælder bestemmelserne i punkt 3 ligeledes for den ekstra opgravede jordmængde.
• Ekstra omkostninger til materialer og til udførelse af konstruktioner direkte afledt af ekstrafunderingen (selvbærende gulvkonstruktioner og fundamentsbjælker med armeringsmængder udover 0,2 % af betontværsnittet i gulve henholdsvis i top og i bund af fundamenter).
• Indbygning af sandpude.
• Boring af brøndfundamenter.
• Pilotering (pæle, anstilling og afrigning af rambuk, ramning og kapning af pæle, evt. nødvendige supplerende jordbundsundersøgelser).
• Rådgiverhonorar i forbindelse med dimensionering af ekstrafundering.